¿Qué es una Hipoteca?

En principio, la definición de hipoteca es sencilla: estipula un contrato en el cual un deudor deja en garantía un bien, principalmente un inmueble, al acreedor que le hace un préstamo.

De esta manera, el acreedor puede requerir que se ponga en venta el inmueble en caso de que el deudor no pague lo que le corresponde, para cobrar lo que le es debido. La hipoteca es entonces, un instrumento de deuda que le otorga al acreedor un derecho real de garantía, y que utiliza como colateral un bien del deudor.

Si bien es cierto que se puede generar una hipoteca sobre algunos tipos de bienes muebles, como una obra de arte o un vehículo, habitualmente se aplica sobre bienes inmuebles, como terrenos o casas.

La hipoteca es un instrumento dúctil. Una persona está habilitada a hacer un contrato de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad si tener que dejarla para entregar al acreedor. Esta característica es relevante dado que siempre el bien puede permanecer en poder del deudor a pesar de que se haya puedo como garantía. En los casos en los que el deudor no pueda cumplir con los pagos estipulados, el contrato de hipoteca establece que el acreedor puede solicitar la venta de la garantía, es decir el bien inmueble. Esto se hace a través de una subasta pública (de ninguna manera a través de venta directa). De esta acción, el acreedor podrá obtener el monto necesario para cobrar su deuda, y en caso de que haya un excedente, quedará para otros acreedores o para el deudor.

Los contratos de hipotecas son utilizados habitualmente para conseguir financiamiento a largo plazo y por un monto considerable, lo que en general es muy difícil de conseguir por otros medios. La concesión del préstamo se ve facilitada por el hecho de que el acreedor, en caso de que el deudor no pueda cumplir con los pagos, tiene como garantía el inmueble, por lo que el riesgo es menor. Por eso esta es la principal herramienta para adquirir una vivienda. Como contrapartida, el deudor logra la financiación que necesita sin necesidad de entregar el bien, pudiendo disponer de él en todo momento.

La desventaja de quien utiliza el inmueble como colateral, es que muchas veces al momento de realizar una subasta para cubrir lo adeudado, el inmueble puede no ser suficiente. Esto se da porque ocurre mayormente en épocas de crisis, por lo que el deudor no puede pagar lo acordado y el inmueble se desvaloriza. Los elementos principales de una hipoteca son:

• El monto final que se presta al deudor es el capital. Habitualmente es menor al bien usado como garantía en la hipoteca.
• El cobro de un porcentaje sobre la deuda a beneficio del acreedor es la tasa de interés. Esta puede ser fija o variable.
• Por último se establece el plazo, es decir, el tiempo pactado para la devolución del dinero prestado.